Après avoir eu le plaisir, à l’invitation de DIAGACTU, d’échanger ce matin avec plusieurs diagnostiqueurs immobiliers sur les problématiques juridiques concrètes de la profession et les enjeux des évolutions réglementaires actuelles, on reviendra brièvement sur la question de la réutilisation des diagnostics immobiliers, qui interroge visiblement.
On confirmera donc que :
- dans sa rédaction actuelle, l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente » (soulignement ajouté).
- ladite obligation de « fournir » un dossier de diagnostic technique et, partant, les documents « en cours de validité » le constituant, si elle conditionne l’ « exonération du vendeur de la garantie des vices cachés correspondante », ne saurait être confondue avec une quelconque obligation légale, parfaitement inexistante, de fournir des documents établis au nom même du présent vendeur ;
- ledit régime s’apparente d’ailleurs largement au contrôle technique automobile et à l’obligation du vendeur d’un véhicule d’occasion de plus de 4 ans de fournir un certificat de moins de 6 mois, sans que la réutilisation dudit certificat ne soit davantage interdite (sous réserve encore une fois bien sûr de sa date de validité).
De même, parfaitement possible et valable, la réutilisation de diagnostics établis pour les besoins d’une vente antérieure est en revanche bien sûr conditionnée à la vérification, par le vendeur :
- de la durée de validité de chacun des diagnostics alors fournis - rappel immédiatement fait de la durée de validité particulièrement limitée de certains d’entre eux ;
- de l’absence de modification légale ou réglementaire imposant leur actualisation, nonobstant leur durée de validité « faciale », initialement annoncée (ainsi par exemple de l’évolution de la réglementation en matière de repérage amiante ou, plus récemment encore, de l’intervention du décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020, qui réduit la durée de validité des DPE antérieurs au 31 décembre 2017, d’abord, et au 30 juin 2021, ensuite, à respectivement fin 2022 et fin 2024) ;
- de leur même destination, selon par exemple qu’ils ont été établis pour les besoins d’une vente ou d’une location - certains d’entre eux n’étant pas interchangeables.
Enfin, bien sûr, la réalisation de nouveaux diagnostics constitue, pour l’acquéreur et le vendeur, l’assurance de l’absence de prescription prochaine des actions dont ils pourraient disposer à l’encontre de leur auteur à raison de la découverte ultérieure d’une hypothétique erreur fautive, rappel fait de ce que si, par application de l’article 2224 du Code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer », ladite action est également encadrée dans le délai butoir de 20 ans de la prescription générale édictée par l’article 2232 al.1 du même Code.
C’est bien à raison de cette connaissance nécessaire de la matière et de ses difficultés, ainsi que de l’importance des enjeux ici en cause, que l’on ne pourra, avec les différents professionnels de l’immobilier, qu’inviter les vendeurs à toujours préférer la réalisation de nouveaux diagnostics, nonobstant leur possible réutilisation.